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深圳，2023年7月3日——今日，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行在深圳灣超級(jí)總部基地SIC深灣睿云中心舉辦媒體見面會(huì)，發(fā)布2023年上半年深圳房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。

集中供應(yīng)刺激需求釋放，上半年凈吸納量同比增長37.5%

疫后商貿(mào)的恢復(fù)令企業(yè)活動(dòng)重啟，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期也逐漸影響到企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求。2023年上半年主要城市甲級(jí)寫字樓市場的平均租金、空置率等關(guān)鍵指標(biāo)走弱，加重市場觀望情緒。深圳甲級(jí)寫字樓市場迎來持續(xù)高供應(yīng)，4個(gè)新項(xiàng)目投入使用合計(jì)新增辦公面積45.7萬平方米，全市總存量升至770萬平方米。供應(yīng)影響下全市整體空置率上行，年中深圳甲級(jí)寫字樓市場錄得24.5%的空置率，半年上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。另一方面集中供應(yīng)也刺激需求的釋放，得益于新項(xiàng)目的預(yù)租釋放以及次新項(xiàng)目的持續(xù)去化，上半年全市累計(jì)凈吸納量達(dá)到22.9萬平方米，同比上升37.5%。

圖1 深圳甲級(jí)寫字樓歷年供需走勢(shì)

分區(qū)域看，在近年入市項(xiàng)目積極去化的帶動(dòng)下，前海上半年凈吸納量達(dá)到7.9萬平方米，占全市約三分之一，空置率則逆勢(shì)下行，半年下降6.8個(gè)百分點(diǎn)至32.9%。寶安中心區(qū)兩個(gè)新項(xiàng)目投入使用，推升片區(qū)存量至41.8萬平方米，累計(jì)凈吸納量達(dá)6.1萬平方米，同時(shí)也拖累空置率階段性升至39.6%，但預(yù)計(jì)隨著新項(xiàng)目持續(xù)去化，年內(nèi)寶安中心區(qū)空置率將逐步回落。福田和南山同樣迎來新項(xiàng)目投入使用，空置率較上年末分別上升了3.1和2.4個(gè)百分點(diǎn)。

租賃成本的持續(xù)下調(diào)是促使企業(yè)遷址、進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓的重要因素之一，新項(xiàng)目繼續(xù)采取積極的招商和定價(jià)策略以吸引租戶，而存量物業(yè)也傾向于以更優(yōu)惠的價(jià)格和商務(wù)條款挽留鞏固即將到期的租戶。全市平均租金延續(xù)下行走勢(shì)，半年下降3.0%至每月每平方米197.5元，對(duì)比歷史高點(diǎn)已然下調(diào)28.6%，而優(yōu)質(zhì)物業(yè)租賃門檻的降低也吸引一些發(fā)展勢(shì)頭向好的小型企業(yè)落戶甲級(jí)寫字樓。

降本增效仍是前提，需求提振有賴于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇

從租賃需求的行業(yè)構(gòu)成來看，金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)是上半年深圳甲級(jí)寫字樓租賃需求的主力：金融業(yè)租賃成交面積占比達(dá)40.9%，專業(yè)服務(wù)業(yè)占比14.9%，多為控制成本的前提下搬遷至品質(zhì)更高的樓宇。細(xì)分板塊中，證券、保險(xiǎn)、律所等傳統(tǒng)板塊占據(jù)主流，私人銀行、留學(xué)和簽證服務(wù)等表現(xiàn)也較活躍。此外，前階段需求收縮明顯的行業(yè)出現(xiàn)恢復(fù)性增長，建筑和房地產(chǎn)業(yè)的搬遷類租賃帶動(dòng)其占比回升至5.9%，文化娛樂業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)在甲級(jí)寫字樓中的租賃需求同樣出現(xiàn)了一定程度的恢復(fù)。而TMT、貿(mào)易零售、交通物流等行業(yè)今年上半年在甲級(jí)寫字樓的租賃面積有所下降，但在優(yōu)質(zhì)研發(fā)、乙級(jí)寫字樓等非甲級(jí)物業(yè)的租賃活躍度則相對(duì)較高。

圖2 上半年及過去兩年深圳甲級(jí)寫字樓分行業(yè)租賃成交面積占比

此外，受惠于生產(chǎn)生活秩序重歸正常及跨境人員流動(dòng)恢復(fù)，外資企業(yè)在深圳甲級(jí)寫字樓的租賃活動(dòng)也漸趨活躍。上半年的租賃成交中，按面積計(jì)外資企業(yè)占比達(dá)到26.3%，較去年全年水平顯著上升9.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，總部位于港澳臺(tái)的企業(yè)表現(xiàn)亮眼，占全市成交比重達(dá)到14.4%。總體而言，上半年甲級(jí)寫字樓主要租戶在區(qū)域上更偏好福田中心區(qū)、前海、后海和車公廟等核心片區(qū)。

展望后市，深圳甲級(jí)寫字樓市場持續(xù)處于高供應(yīng)階段，年內(nèi)更有近百萬平方米的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目計(jì)劃投入使用，料將進(jìn)一步推升全市空置率。競爭壓力下，甲級(jí)寫字樓租金的持續(xù)回調(diào)，為企業(yè)升級(jí)搬遷提供了更多選擇。隨著市場上各類辦公型物業(yè)供應(yīng)持續(xù)增多，企業(yè)的選擇不斷拓寬，于業(yè)主而言依托專業(yè)力量、持續(xù)提升運(yùn)營維管能力、采用更靈活租賃策略才能獲取更大競爭優(yōu)勢(shì)。

而需求面的切實(shí)提振則取決于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇。戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端認(rèn)為，目前中國經(jīng)濟(jì)仍然處于恢復(fù)期，恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固，在供過于求等多種因素疊加影響下，深圳甲級(jí)寫字樓租賃將延續(xù)租戶市場，新增需求的增長有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇向微觀主體傳導(dǎo)。另一方面，隨著寫字樓資產(chǎn)價(jià)格較大幅度下行帶動(dòng)回報(bào)率提升，實(shí)業(yè)類買家以自用為目的的資產(chǎn)交易和問詢也趨于活躍，實(shí)力企業(yè)購置自用型辦公物業(yè)有望成為深圳寫字樓市場的一個(gè)亮點(diǎn)。

租賃需求持續(xù)修復(fù)，餐飲品牌拓店相對(duì)積極

2023年前4月市域級(jí)、區(qū)域級(jí)購物中心日均客流較去年同期分別大幅增長68.0%、46.8%，深圳商業(yè)市場客流逐漸恢復(fù)。上半年，深圳萬象城三期及深圳灣睿印開業(yè)，推升深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場存量至641.9萬平方米。全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的整體空置率在年中錄得9.0%，半年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，商家對(duì)于物業(yè)市場的租賃需求仍處于企穩(wěn)修復(fù)階段。

圖3 一線城市購物中心日均客流量及同比增幅

分區(qū)域來看，福田的空置率降幅最大，半年下滑4.6個(gè)百分點(diǎn)，其中福田中心區(qū)人流改善最為明顯——自年初深港兩地全面恢復(fù)通關(guān)后，香港游客來深旅游、消費(fèi)絡(luò)繹不絕，交通便捷的地鐵口優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目尤受歡迎，進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)入駐率提升。受益于標(biāo)桿項(xiàng)目的穩(wěn)健表現(xiàn)，寶安優(yōu)質(zhì)購物中心的平均空置率維持在全市各區(qū)的最低水平，為3.7%。南山作為深圳目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量占比最大的區(qū)域，近年持續(xù)的高供應(yīng)增加了市場去化壓力，部分設(shè)施維護(hù)及運(yùn)營管理欠佳的項(xiàng)目空置率有所上升。

結(jié)合具體業(yè)態(tài)，深圳今年前5月社會(huì)消費(fèi)品零售總額為4,077.7億元，同比增長13.2%，其中餐飲消費(fèi)以20.1%的增速領(lǐng)先，反映在物業(yè)租賃需求上，新增的餐飲類門店占優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目新開店數(shù)量的比重高達(dá)48.0%，且以外地來深擴(kuò)張品牌為主：地方特色餐館如羲和京致入駐羅湖萬象城、蕓山季在各區(qū)開出多家門店；炎炎夏日下，亦有單店規(guī)模較小的茶飲系列的擴(kuò)張，較為積極的有Blueglass Yogurt、霸王茶姬、茉酸奶等品牌。零售業(yè)態(tài)新開店數(shù)量占比38.1%，如運(yùn)動(dòng)品牌lululemon擴(kuò)張至布吉萬象匯及深業(yè)上城，始祖鳥則煥新品牌形象，此外也不乏小眾設(shè)計(jì)師品牌拓店。重奢集中的萬象城持續(xù)攜手奢侈品牌升級(jí)跨層空間，以期擴(kuò)充面積、增加商品品類的同時(shí)提升顧客消費(fèi)體驗(yàn)、為產(chǎn)品陳列提供更優(yōu)質(zhì)空間。

圖4 深圳商業(yè)新開店鋪數(shù)量業(yè)態(tài)占比（2023年上半年）

消費(fèi)情緒尚待提升，品牌向新興區(qū)域延伸但步伐謹(jǐn)慎

盡管商場人氣恢復(fù)顯著，但多集中于餐飲等接觸性消費(fèi)及生活必需品在內(nèi)的基礎(chǔ)性消費(fèi)，整體消費(fèi)情緒仍趨保守。與此同時(shí)，過去數(shù)年購物習(xí)慣的變化也令線下門店在疫后面臨經(jīng)營挑戰(zhàn)。而另一方面，年初業(yè)主對(duì)消費(fèi)恢復(fù)預(yù)期樂觀，核心位置的商鋪?zhàn)饨鹑暂^堅(jiān)挺，令全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)最優(yōu)層平均租金以每月每平方米809.4元持穩(wěn)。

下半年深圳還將迎來約55.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目入市，對(duì)此，張曉端女士認(rèn)為，考慮到新能源汽車在前一階段大幅擴(kuò)張后租賃需求放緩，此前融資風(fēng)口上的集合類美妝、國潮點(diǎn)心等品類擴(kuò)張乏力，加上健身中心接連暴雷亦令社會(huì)各方更加謹(jǐn)慎，都將增加預(yù)租賃項(xiàng)目的招商難度。值得關(guān)注的是，部分在傳統(tǒng)商圈穩(wěn)定運(yùn)營的餐飲品牌逐漸向外圍新興區(qū)域擴(kuò)張，但步伐仍顯謹(jǐn)慎，新興區(qū)域內(nèi)人流密集的標(biāo)桿項(xiàng)目成為首要選擇。

以價(jià)換量趨勢(shì)明顯，下半年大宗資產(chǎn)成交量有望增加

上半年深圳全市大宗交易錄得150億元成交，相較去年同期有所增長，但未能承接去年下半年增長勢(shì)頭。戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管及董事陳俊儒分析，從物業(yè)類型看，綜合體與辦公交易占整體交易85%，自用買家需求持續(xù)發(fā)力，其中，浙商銀行擬購置的深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔第1—21層，為上半年最大宗的自用成交；同時(shí)，長租公寓類交易逐漸活躍于市場，約占10%，其中，鐵獅門宣布與輝盛國際成立合資公司，收購深潤大廈的長租公寓部分，預(yù)計(jì)總投資約為人民幣7.17億，將打造為中高端長租公寓，是上半年最大宗的外資投資項(xiàng)目。

圖5 深圳大宗交易成交走勢(shì)

資料來源：戴德梁行研究部及資本市場部

從辦公樓的交易來看，自用買家維持主導(dǎo)地位，占上半年交易近8成；金融行業(yè)為上半年主力自用買家，成交金額占比高達(dá)50%。實(shí)業(yè)類買家維持高交易頻率，共交易7宗，占比約44%，平均每宗交易金額不超過2億，生物醫(yī)藥背景買家占比持續(xù)上漲。展望下半年，目前地產(chǎn)政策企穩(wěn)，投資活動(dòng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，成交數(shù)字預(yù)計(jì)將在下半年體現(xiàn)出來。

擴(kuò)募機(jī)制落地，公募REITs形成首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)新格局

6月16日，滬深交易所首批四單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目上市，標(biāo)志著公募REITs擴(kuò)募機(jī)制全面落地，我國公募REITs市場已正式形成首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展新格局。戴德梁行華南區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部董事、華南區(qū)資產(chǎn)證券化負(fù)責(zé)人屈漢認(rèn)為，從海外REITs擴(kuò)募的經(jīng)驗(yàn)來看，擴(kuò)募對(duì)于已上市REIT的成長性、資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)的分散性和促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場的活躍性都具有顯著的意義。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月31日，亞洲市場上在活躍的REITs產(chǎn)品共計(jì)220支，總市值為2,638億美元，同比2021年末下降13%。2023 年中國內(nèi)地在規(guī)模上躋身亞洲前四大REITs市場。截至2023年5月末，國內(nèi)公募REITs 市場市值為858億元。目前已上市產(chǎn)品共有28單，最高認(rèn)購倍數(shù)213倍。截止2023年6月21日，80%以上產(chǎn)品派息，但均出現(xiàn)下跌，2023年以來已有4只跌破20% 。整體來看，C-REITs分派率與亞洲市場比差異不大。

此外，公募REITs 試點(diǎn)擴(kuò)容至消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施，將加速C-REITs的發(fā)展。戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施在國外成熟REITs市場一直是最主要的底層資產(chǎn)類型之一。這次擴(kuò)容，有利于完善消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資閉環(huán)，促進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理水平的提升，促進(jìn)消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需；同時(shí)，C-REITs將迎來新的資產(chǎn)類型，豐富投資人的投資選擇。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。