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溫姑娘 | 作者

時(shí)間：

1992年—未知。

肥肉：

惠州惠城區(qū)江北三號(hào)商住地塊，占地29177平方米，總建面11.5萬(wàn)平方米。

主角：

惠州燃料工業(yè)總公司(以下簡(jiǎn)稱“地主”);原惠州國(guó)資委旗下全民所有制企業(yè)，后改制成民企

惠州萬(wàn)國(guó)企業(yè)總公司(以下簡(jiǎn)稱“老財(cái)主”);掛靠全民所有制的民企

惠州總利房產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱“新財(cái)主”)。解放軍后勤部深圳結(jié)算中心旗下企業(yè)，后改制成民企。

1992年，鄧爺爺南巡到深圳，劃了那么個(gè)圈。從此,深圳將開始全新的人生。當(dāng)時(shí)，深圳房?jī)r(jià)平均6000元/平方米，最高的突破10000元/平方米。隔壁老大哥惠州因政策、區(qū)域等原因，與深圳距離越來(lái)越遠(yuǎn)。

當(dāng)時(shí)惠城區(qū)即本故事中的“肥肉”還只是塊食之無(wú)味的“碎肉片”，占地29177平方米的商住地塊，總建面11.5萬(wàn)，按當(dāng)時(shí)600元/平方米的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，地塊總值1750萬(wàn)元。

同年，老財(cái)主與地主合作開發(fā)搞房地產(chǎn)，這塊“碎肉片”由國(guó)企背景的老地主提供，老財(cái)主出錢，談好建成后三、七分成。后因老財(cái)主缺錢，找到了新財(cái)主參與。故事演變?yōu)榈刂髋c新財(cái)主之間的扯皮戰(zhàn)。

1

24年地價(jià)翻20倍

起初地主一直不愿承認(rèn)新財(cái)主的加入，不積極配合土地開發(fā)，但自己又沒(méi)錢開發(fā)。新財(cái)主的加入，讓這地塊逐漸有了幾層不成型的建筑物露出地面。但推進(jìn)仍極為緩慢，最后地塊還被地主的債主查封了。

2009年，惠州房地產(chǎn)業(yè)迅速回暖。據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年惠城區(qū)商住用地成交面積達(dá)80.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.8倍之多，商住用地成交總金額30.75億元。 那時(shí)600元/平的“碎肉片”，已變成3820元/平方米的“小瘦肉”。

認(rèn)為自己付出了青春、金錢的新財(cái)主在2009年把地主告上了法庭。當(dāng)時(shí)法院判決，確認(rèn)涉案合作開發(fā)合同有效，并繼續(xù)履行。

地主不服，2010年上訴到最高法院。最高法院駁回上訴，維持原狀，讓雙方好好合作開發(fā)，別鬧!按理，若仍不服判決，可在一年內(nèi)申請(qǐng)?jiān)賹�，可這一次，地主沒(méi)再上訴。是沒(méi)想到新的理由，還是決定好好合作開發(fā)?

2012年本輪房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入第三個(gè)年頭，全國(guó)樓市整體仍處厲政之下�；葜萑�年新房成交均價(jià)5763元/平方米，而故事爭(zhēng)搶的地塊所在的惠城區(qū)二手房市場(chǎng)全年成交均價(jià)僅為2819元/平方米。

不景氣的情況一直惡化到2014年，那時(shí)惠州樓市可以用“一片哀嚎”來(lái)形容。在這其間，地主沒(méi)再提上訴事宜，但也沒(méi)好好配合開發(fā)。

“一點(diǎn)合作誠(chéng)意也沒(méi)有好吧，終審判了以后燃料公司(地主)就改制了，控股方是香港人，根本不跟我們好好談，每次象征性開完會(huì)，就沒(méi)下文了。連協(xié)商都不好好談。”新財(cái)主相關(guān)負(fù)責(zé)人痛訴道。

而就在申訴期過(guò)后一年，2014年，惠州樓市出現(xiàn)個(gè)大新聞。一宗位于惠城江北菊花頭占地為9.3萬(wàn)平方米的地塊，被惠州市金泓房地產(chǎn)以9.2244億元的價(jià)格拿下。該地塊競(jìng)拍669次，溢價(jià)率263.97%，折合地面價(jià)9888元/平方米。據(jù)悉，該地塊為2011年7月之后的惠州總價(jià)地王，高于惠州市東江北岸望江地段7.4340億元的成交總價(jià)。

這9888元/平方米，對(duì)地主和新財(cái)主而言，都是極大的刺激。當(dāng)年的“小瘦肉”，已演變成今時(shí)今日的“精品五花肉”，且是惠城區(qū)內(nèi)絕無(wú)僅有的“好肉”。

時(shí)勢(shì)造機(jī)遇，2015-2016年，全國(guó)樓市迎來(lái)了沉舟側(cè)畔千帆過(guò)、病樹前頭萬(wàn)木春的美好光景。2016年1-11月商品房成交金額達(dá)到了10.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)37.5%，是新中國(guó)成立以來(lái)首次突破10萬(wàn)億元大關(guān)。

耐不住的何止是這塊地的合作方。加上深圳“東進(jìn)戰(zhàn)略”及軌道交通等多項(xiàng)利好刺激，惠州地塊讓開發(fā)商從愛(ài)理不理到高攀不起。在過(guò)去幾年內(nèi)，房企對(duì)于惠州樓市的投資信心偏弱，但是這一現(xiàn)象在 2016 年被徹底終結(jié)，搶地兇猛。

若按1.1萬(wàn)/平方米地面價(jià)計(jì)算，總建面11.5萬(wàn)平方米的惠州惠城區(qū)江北三號(hào)商住地塊，現(xiàn)值3.2億元。

“兩個(gè)地塊的位置差不遠(yuǎn)，江北菊花頭有一線江景，地段稍好，但那時(shí)是2014年，現(xiàn)在江北三號(hào)這塊地起碼也值一萬(wàn)多一平了。”資深南都媒體人蔣先生表示。

事到如今，面對(duì)近20倍的溢價(jià)，怎么舍得一直不開發(fā)?難道想向上天再借20年，再漲20倍?地塊查封債主之一鄒先生表示，“要么就是想獨(dú)吞，要么就是腦子瓦特了。”

果不其然，2016年，地主(燃料公司)向惠州中院起訴，請(qǐng)求是解除涉案合作開發(fā)合同。2017年4月6日，惠州中院就該案作出判決，支持了地主(燃料公司)的請(qǐng)求，判決解除涉案合作開發(fā)合同。

地主在2016年這次一審訴訟前，在短短幾個(gè)月內(nèi)籌集了資金，通過(guò)代償債務(wù)在法院辦理執(zhí)行和解，解決了近5年來(lái)都無(wú)法解決的土地查封問(wèn)題。這個(gè)結(jié)果，比房?jī)r(jià)難猜。新財(cái)主與地主的合作合同一下子從合理合法，到瞬間解除。

2

律師們各執(zhí)一詞，法院是否再審?fù)�一件�?

在盈科律師事務(wù)所史顯超律師看來(lái)，此事百思不得其解。史律師認(rèn)為，2016年惠州市中級(jí)人民法院受理了原告(地主)的起訴案件很可能違反了民事訴訟法中“一事不再審”原則。

法學(xué)知識(shí)“小課堂”：

“一事不再理”原則，是為防止法院“同案不同判”，并避免司法資源的浪費(fèi)。其構(gòu)成要件，2015年2月4日起施行的新《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第247條進(jìn)行了明確的規(guī)定，即同時(shí)符合下列條件的，構(gòu)成重復(fù)起訴，違反“一事不再理”原則：

(一)后訴與前訴的當(dāng)事人相同;

(二)后訴與前訴的訴訟標(biāo)的相同;

(三)后訴與前訴的訴訟請(qǐng)求相同，或者后訴的訴訟請(qǐng)求實(shí)質(zhì)上否定前訴裁判結(jié)果。”

史律師分析，“2016訴訟請(qǐng)求實(shí)質(zhì)上否定2012裁判結(jié)果。前一個(gè)判決合同有效，后一個(gè)判決解除合同，那就是不用履行合同，得到的是完全相反的結(jié)果。法院就不應(yīng)該受理這個(gè)案件，立案庭應(yīng)該能查到這個(gè)案子之前的審理情況，知道做出了判決。就算疏忽受理，事后發(fā)現(xiàn)，法官也應(yīng)該駁回起訴，奇怪的是這個(gè)案件不單受理了開庭了，還做出了與之前截然不同的判決。”

但在廣東首譽(yù)律師事務(wù)的吳軍亮律師看來(lái)，惠州中院受理此案有充分的法律依據(jù)，不違反“一事不再理”原則。

吳軍亮律師認(rèn)為，雖然兩案的當(dāng)事人相同，也都是合作開發(fā)合同關(guān)系，但前后請(qǐng)求不同，前訴請(qǐng)求是確認(rèn)涉案合作開發(fā)合同有效，后訴案主要的訴訟請(qǐng)求是解除涉案合作開發(fā)合同，兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求并不相同。所以前后判的結(jié)果不同，因此不構(gòu)成重復(fù)起訴，不違反“一事不再理”原則。

惠州中院的此次判決，導(dǎo)致了與前案截然相反的結(jié)果。對(duì)為何判決解除合同，惠州中院給出了解釋，認(rèn)為前述合同是有效，前述合同說(shuō)明了，能否繼續(xù)履行要看合作各方能否“排除障礙，實(shí)現(xiàn)合同目的”。

在前述合同生效后，合作各方仍未能排除障礙，實(shí)現(xiàn)目的，而且涉案土地使用限已過(guò)三分之一，土地還在被查封的狀態(tài)，雙方合作誠(chéng)意不足，資金缺乏，合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故原告解除合同理由充分。

值得注意的是，在2010年的一審判決中，法院并未對(duì)要求雙方“排除妨礙，實(shí)現(xiàn)合同目的”給出期限，具體需要多長(zhǎng)時(shí)間，才能算是未能排除妨礙，并無(wú)統(tǒng)一的官方說(shuō)法。

這在盈科律師事務(wù)所史顯超律師看來(lái)，惠州中院的解釋牽強(qiáng)。一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)從1992年的1750萬(wàn)，到如今的3.2億，地越貴，排除障礙就越難，這是常識(shí)。從2012年省高院的終審判決到2016年其間，僅4年，就認(rèn)為不能排除妨礙，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的。這按情按理都說(shuō)不過(guò)去。沒(méi)準(zhǔn)第五年、第六年就排除了呢?深圳清理一塊舊改用地快則七、八年，慢則十余年，也是常事。

廣東省百德律師事務(wù)所律師羅卓偉認(rèn)為，假若2016年惠州中院這份判決以后也能生效，這樣就出現(xiàn)了雙方當(dāng)事人各執(zhí)一份對(duì)自己有利的判決，一份是執(zhí)行履行，一份是執(zhí)行解除。到底孰是孰非?最終使判決無(wú)法執(zhí)行，也嚴(yán)重了損害了司法的統(tǒng)一性，損害了法院判決的有效性與權(quán)威性。

對(duì)此，羅卓偉律師認(rèn)為惠州中院2016這份判決實(shí)屬荒謬，在廣東高院第80號(hào)(2012)判決未予撤銷的情況下，竟然擅自推翻廣東高院第80號(hào)生效判決，這屬于公然違反常識(shí)和法治規(guī)則的裁判行為。

一名深圳業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，這看起來(lái)更像惠州的“大風(fēng)廠”案件，此案中各方背后的國(guó)資背景、改制后各方的不承認(rèn)等，除了在玩 “玩文字游戲”外，還有一個(gè)不可忽略的因素：近年來(lái)的樓市行情。

江北三號(hào)29177平方米的土地，在1992年合作之初，從市場(chǎng)價(jià)的約600元/平方米、總價(jià)的約1750萬(wàn)元，到如今市場(chǎng)地面價(jià)的約1.1萬(wàn)元/平方米、總價(jià)的約3.2億，漲幅近20倍。

如今江北豪宅榮燦惠州中心成交價(jià)格在1.75-1.9萬(wàn)元/平方米。而這樓的位置與江北小區(qū)三號(hào)地塊直線距離僅1.2公里。

樓市全面普漲后，得到截然相反的結(jié)果，可以導(dǎo)致內(nèi)心不平衡的因素太多。

這是一個(gè)很嚴(yán)肅的問(wèn)題，2012年和2016年這兩份民事判決為何會(huì)差異如此巨大?是單純按2016惠州中院的說(shuō)法，因雙方無(wú)法“排除障礙“實(shí)現(xiàn)合同目的?還是這2.9萬(wàn)平方米的土地價(jià)值從1750萬(wàn)到3.2億，讓某些人有了“新的想法”?存在通過(guò)公權(quán)扭曲真實(shí)的可能性?

只能等待下一個(gè)司法判決。

來(lái)源：中國(guó)第一時(shí)間