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盡管A股市場(chǎng)震蕩不休，債券市場(chǎng)也未現(xiàn)大行情，作為一類與股票債券市場(chǎng)相關(guān)度較低的公募REITs近日頻頻上演30CM“漲停秀”。

10月13日，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上市，首日大漲30%，全天封住漲停板，這也是今年以來第五只首日上市漲停的公募REITs。拉長(zhǎng)時(shí)間看，已上市的19只公募REITs上市以來平均漲幅接近30%，多數(shù)產(chǎn)品上市以來取得正收益，給投資者帶來了穩(wěn)健回報(bào)。

(資料圖片)

多位業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是這類產(chǎn)品持續(xù)受市場(chǎng)熱捧的原因。但他們也同時(shí)提醒，投資者布局時(shí)也需要注意背后風(fēng)險(xiǎn)，核心是考察“底層資產(chǎn)”。

又一只公募REITs上市大漲30%

公募REITs平穩(wěn)起步一年多時(shí)間，市場(chǎng)熱度依舊不減，投資者熱情從一級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)蔓延到二級(jí)市場(chǎng)。

10月13日，公募REITs上市產(chǎn)品再迎擴(kuò)容，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT正式上市，開盤即現(xiàn)30%漲停，直至收盤仍未打開漲停板，收盤報(bào)5.356元，全天成交金額達(dá)9491.09萬元，占當(dāng)日公募REITs市場(chǎng)全部成交金額28.48%。

事實(shí)上，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT也是今年以來第五只上市首日漲停的公募REITs，今年8月31日，華夏、中金、紅土創(chuàng)新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日集體漲停。10月10日，華夏合肥高新REIT上市首日亦收漲30%。

在華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆看來，公募REITs上市火爆背后體現(xiàn)的是市場(chǎng)對(duì)REITs類產(chǎn)品的熱捧。

他認(rèn)為，公募REITs產(chǎn)品受歡迎的原因有以下幾方面：從公募REITs的特點(diǎn)看，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)。在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求；從市場(chǎng)供求角度看，我國(guó)公募REITs尚處于上市初期的成長(zhǎng)階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，各類資金配置意愿較強(qiáng)。且目前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進(jìn)一步加劇了各類資金對(duì)公募REITs的追捧。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚分析指出，目前已上市的19只公募REITs產(chǎn)品，尤其是產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目在上市當(dāng)天以及今年以來的二級(jí)表現(xiàn)都非常亮眼，投資人們也在前幾批的公募REITs發(fā)行過程中獲得了不錯(cuò)的投資收益，因此新上市的REITs產(chǎn)品份額更加受到投資人的追捧。

她還表示，目前已發(fā)行的項(xiàng)目中，首日漲停的項(xiàng)目均為產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，都有資質(zhì)好、優(yōu)中選優(yōu)的特點(diǎn)，這也說明了從當(dāng)前市場(chǎng)認(rèn)可度來看，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目和稀缺資產(chǎn)項(xiàng)目更受到投資人的青睞。

19只公募REITs上市以來平均漲超28%

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市場(chǎng)已平穩(wěn)運(yùn)行一年多時(shí)間。截至10月13日，深滬兩市上市的公募REITs共有20只，發(fā)行規(guī)模突破600億元，資產(chǎn)項(xiàng)目從高速公路、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流等擴(kuò)容至清潔能源、保障房等領(lǐng)域。

已上市公募REITs也給投資者帶來了不錯(cuò)的回報(bào)，截止10月10日，已上市的19只公募REITs上市以來平均漲幅達(dá)到29.89%，其中，華安張江光大園REIT上市以來大漲52.19%，包括建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)、中金普洛斯倉儲(chǔ)物流在內(nèi)4只REITs上市以來也漲超40%。

談及公募REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)，莫一帆表示，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過了監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良。并且目前公募REITs一二級(jí)市場(chǎng)存在價(jià)差，即發(fā)行定價(jià)對(duì)應(yīng)的分派率仍高于已上市同類型項(xiàng)目二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)應(yīng)的分派率，因此上市后通常都有一定的上漲空間。此外，在利率下行、“資產(chǎn)荒”及權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大的大背景下，公募REITs產(chǎn)品供不應(yīng)求，資金涌入收益穩(wěn)健的REITs市場(chǎng)，進(jìn)一步推高了二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，也使得今年公募REITs產(chǎn)品相比其他權(quán)益類基金取得較好表現(xiàn)。

從年內(nèi)表現(xiàn)上看，包括產(chǎn)業(yè)園、保障房在內(nèi)產(chǎn)權(quán)類公募REITs好于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類公募REITs，除去今年新上市的產(chǎn)品，華安張江光大園、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、中金普洛斯倉儲(chǔ)物流、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園等4只產(chǎn)權(quán)類公募REITs今年以來漲幅超過10%。

華安張江光大園REITs基金經(jīng)理葉璟從幾個(gè)方面分析了公募REITs ,尤其是產(chǎn)權(quán)類公募REITs走強(qiáng)背后的原因。她稱，一方面是近一年以來十年期國(guó)債收益率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，使得現(xiàn)有REITs產(chǎn)品的現(xiàn)金分派率更具有優(yōu)勢(shì)，受到部分投資資金的偏好；另一方面是今年6月首批REITs解禁后市場(chǎng)上REITs流通份額提高，新進(jìn)入的投資者的偏好和預(yù)期變化可能會(huì)對(duì)現(xiàn)有REITs有一定價(jià)值重估的影響。還有就是今年上半年發(fā)布了REITs擴(kuò)募規(guī)則，產(chǎn)權(quán)類REITs因其基礎(chǔ)資產(chǎn)的可交易性比較強(qiáng)，因此市場(chǎng)可能對(duì)產(chǎn)權(quán)類REITs的擴(kuò)募預(yù)期更強(qiáng)一些，相應(yīng)預(yù)期逐步反映在了二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格中。

“今年以來，影響公募REITs二級(jí)表現(xiàn)有幾個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一是6月中旬首批項(xiàng)目戰(zhàn)略配售解禁，本次解禁后，公募REITs市場(chǎng)流動(dòng)性大幅釋放，隨著不同類型機(jī)構(gòu)投資者持有份額的解禁，機(jī)構(gòu)投資者結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步多元化，機(jī)構(gòu)投資人對(duì)于產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目的投資傾向性也隨之體現(xiàn)；二是9月底5單公募REITs項(xiàng)目發(fā)布了擴(kuò)募公告，其中4單是產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，擴(kuò)募一直被視為REITs價(jià)值提升的最有利方式，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目很明顯更具有擴(kuò)募的可能性；三是今年產(chǎn)權(quán)類REITs新添加了保障性租賃住房的新品種，其稀缺性也是受到了投資人的關(guān)注，同時(shí)也增加了投資者的選擇，使得產(chǎn)品類REITs的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)更加突出�！蓖趼N楚也談了自己對(duì)于產(chǎn)權(quán)類公募REITs的看法。

布局REITS核心關(guān)注“底層資產(chǎn)”

REITs較好的表現(xiàn)讓這類產(chǎn)品成為市場(chǎng)的寵兒，但投資者布局這類產(chǎn)品也需要注意背后風(fēng)險(xiǎn)，核心是考察“底層資產(chǎn)”。

“今年二季度以來，受外圍影響權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大，與之相反的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)較小，運(yùn)行平穩(wěn)性較好。REITs作為我國(guó)證券市場(chǎng)新興寵兒一直備受關(guān)注和愛護(hù)，利好政策頻頻發(fā)布，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市加速度，不同屬性資產(chǎn)頻頻登臺(tái)，首批的項(xiàng)目也開始進(jìn)入擴(kuò)募階段�！� 王翹楚表示， REITs市場(chǎng)目前仍在試點(diǎn)階段，國(guó)內(nèi)投資人對(duì)REITs產(chǎn)品的理解還未完全成熟，市場(chǎng)推出的REITs份額有限，依然是僧多粥少的局面。

王翹楚認(rèn)為，隨著市場(chǎng)擴(kuò)容以及參與機(jī)構(gòu)數(shù)量的增加，不同REITs的資產(chǎn)品類、經(jīng)營(yíng)策略、運(yùn)營(yíng)能力等會(huì)逐漸拉開差距，市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)，除新上市REITs之外，也會(huì)逐漸回歸到底層資產(chǎn)。因此投資者需要根據(jù)自己的投資策略，對(duì)不同底層資產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行判斷和風(fēng)險(xiǎn)把控。

葉璟表示，投資REITs的收益來源主要為基于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益而產(chǎn)生的分紅和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格變化帶來的價(jià)差收益，產(chǎn)品的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)與收益理論上應(yīng)高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。如二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲過快，則基于市值計(jì)算的分紅收益率水平將會(huì)大幅下降。另外，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看價(jià)格還是會(huì)向內(nèi)在價(jià)值回歸，投資人需要關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格和所投基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的偏離程度和合理性，如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格顯著高于了所投標(biāo)的資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，則投資人在做投資決策時(shí)應(yīng)當(dāng)更加謹(jǐn)慎，需要充分考慮價(jià)格回落的概率及導(dǎo)致投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

“公募REITs底層資產(chǎn)收益及預(yù)計(jì)增值收益是支撐二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)的主要因素。因此，投資者有必要深入了解REITs的底層資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)情況，避免跟風(fēng)炒作及高溢價(jià)買入相關(guān)REITs份額造成的投資損失�！敝薪鸹�金相關(guān)REITs人士也表示。

上述人士認(rèn)為，當(dāng)公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)漲幅過大時(shí)，投資者應(yīng)當(dāng)理性判斷，根據(jù)未來的分紅預(yù)期合理評(píng)估REITs價(jià)值，抱著長(zhǎng)期配置的心態(tài)來投資公募REITs，盡量避免因短期追漲殺跌造成投資損失，并通過長(zhǎng)期持有與合理的資產(chǎn)配置力求獲得較好的投資回報(bào)。

莫一帆直言，投資者參與REITs投資需警惕兩大風(fēng)險(xiǎn)：第一、底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：公募REITs投資集中度高，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（ABS）并最終投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，因此公募REITs收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或運(yùn)營(yíng)不善等因素影響，導(dǎo)致實(shí)際現(xiàn)金流大幅低于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，存在基金收益率不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中租金、收費(fèi)等收入的波動(dòng)也將影響基金收益分配水平的穩(wěn)定。

第二、二級(jí)價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：公募REITs在證券交易所上市交易，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)將直接影響投資人的投資收益。投資者需仔細(xì)研究REITs投向的底層資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，再根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

莫一帆表示建議投資者理性投資，避免追漲殺跌。如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)比較大的回撤，可能是逢低布局的好機(jī)會(huì)；如果漲幅已經(jīng)較高的部分產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)一步上漲，顯著超出其內(nèi)在價(jià)值，短期內(nèi)不建議追高。整體看來公募REITs的投資還是要結(jié)合底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值、隱含的長(zhǎng)期投資回報(bào)率、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，以及投資人自身的投資回報(bào)要求，進(jìn)行綜合考慮和投資判斷。

又一只REITs獲批

后續(xù)多只產(chǎn)品在路上

2022年下半年以來，新的REITs品種陸續(xù)出爐，近期又有一只產(chǎn)品獲得“準(zhǔn)生證”。

證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站日前發(fā)布《關(guān)于準(zhǔn)予中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金注冊(cè)的批復(fù)》，意味著中金安徽交控REIT獲準(zhǔn)發(fā)行，這只產(chǎn)品也是中金基金繼中金普洛斯REIT、中金廈門安居REIT之后又一獲批的基礎(chǔ)設(shè)施基金。

從批復(fù)來看，中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金合同期限為17年，準(zhǔn)予基金的募集份額總額為10億份。

據(jù)悉，中金安徽交控REIT擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為沿江高速公路蕪湖（張韓）至安慶（大渡口）段（“沿江高速”）公路收費(fèi)權(quán)及對(duì)應(yīng)公路資產(chǎn)，位于安徽蕪湖、銅陵、池州市內(nèi)，全長(zhǎng)161.153公里。沿江高速是滬渝國(guó)道（G50）安徽段的重要組成部分，實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)江中、下游的快速互通，是串聯(lián)皖江城市群的高速“項(xiàng)鏈”。

中金安徽交控REIT的原始權(quán)益人及外部管理機(jī)構(gòu)均為安徽省交通控股集團(tuán)有限公司（“安徽交控集團(tuán)”）。安徽交控集團(tuán)為安徽省內(nèi)最大的交通基建企業(yè)，省內(nèi)高速公路建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯，運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)占安徽省已通車?yán)锍痰?91%以上。安徽交控集團(tuán)擁有29年的高速公路運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，未來將與中金基金一起，為中金安徽交控REIT保駕護(hù)航。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高速公路基礎(chǔ)設(shè)施具有現(xiàn)金流較充裕、投資收益較穩(wěn)定等屬性，較適合作為REITs的底層資產(chǎn)。高速公路公募REITs作為盤活存量資產(chǎn)的有效措施，有助于存量資產(chǎn)與新增投資良性循環(huán)，擴(kuò)大有效投資，助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，對(duì)推動(dòng)交通基礎(chǔ)設(shè)施可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，助力“交通強(qiáng)國(guó)”的發(fā)展戰(zhàn)略。

除了中金安徽交控REIT外，目前還有2只公募REITs產(chǎn)品正在排隊(duì)侯批。

這兩只產(chǎn)品均為華夏基金申報(bào)，分別為“華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施”、“華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施”，分別為保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)品。

此外，國(guó)泰君安資管旗下東久REIT將于10月14日上市，場(chǎng)內(nèi)也將迎來新品種。

據(jù)悉，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，是國(guó)內(nèi)首個(gè)民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。東久新經(jīng)濟(jì)REIT詢價(jià)階段，網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)也達(dá)到了100.94倍的較高水平，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為3.035元/份，按5億份的發(fā)售份額計(jì)算，募集資金總額超過15.175億元。

另外，存量的公募REITs擴(kuò)募試點(diǎn)也迎來里程碑的進(jìn)展。近期，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT、華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT等5只公募REITs齊齊發(fā)布擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等公告，公募REITs擴(kuò)募正式啟動(dòng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs業(yè)務(wù)空間廣闊。此前國(guó)家發(fā)改委召開8月份新聞發(fā)布會(huì)就曾表示，一年來，嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)，在首批推薦10個(gè)項(xiàng)目后，又陸續(xù)向證監(jiān)會(huì)推薦了10個(gè)項(xiàng)目，包括深圳人才安居集團(tuán)、廈門安居集團(tuán)、北京保障房中心等三個(gè)保障性安居工程項(xiàng)目。目前，還有6個(gè)項(xiàng)目正在開展委托評(píng)估，近20個(gè)較成熟的項(xiàng)目正在加快推進(jìn)。此外，對(duì)意向項(xiàng)目加強(qiáng)輔導(dǎo)，培育潛在市場(chǎng)，處于輔導(dǎo)期的項(xiàng)目超過80個(gè)。這也意味著，未來將有更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品陸續(xù)出爐。