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時(shí)隔兩年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速這一指標(biāo)，重新回到了負(fù)數(shù)。

5月16日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%。

從歷史數(shù)據(jù)看，這一指標(biāo)很少會(huì)為負(fù)，除了2020年疫情期間。

“1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)-2.7%，較一季度的0.7%繼續(xù)下滑。4月當(dāng)月開(kāi)發(fā)投資同比-10.1%，較上月的-2.4%繼續(xù)回落，顯示市場(chǎng)仍處于尋底過(guò)程中。”中國(guó)民生銀行研究院宏觀(guān)研究中心主任王靜文分析。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)稱(chēng)，結(jié)合土地購(gòu)置面積同比增速為-46.5%，這表明了房企投資動(dòng)力極弱，也會(huì)進(jìn)一步拖累全國(guó)的固定資產(chǎn)投資。

機(jī)構(gòu)判斷，按照目前的形勢(shì)，5月份開(kāi)發(fā)投資增速仍難見(jiàn)回升。

不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，整個(gè)4月份有關(guān)房地產(chǎn)的指標(biāo)全線(xiàn)下降。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前4月，商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%;其中住宅銷(xiāo)售面積下降25.4%。商品房銷(xiāo)售額37789億元，下降29.5%;其中住宅銷(xiāo)售額下降32.2%。

這兩項(xiàng)指標(biāo)，根據(jù)民生銀行研究院的數(shù)據(jù)，分別較一季度的-13.8%、-22.7%繼續(xù)放緩。

“總體來(lái)看，房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)繼續(xù)走弱，國(guó)房景氣指數(shù)由上月的96.7%下降至95.9%，降至2016年初以來(lái)最低水平，市場(chǎng)仍處于‘政策底’與‘市場(chǎng)底’之間的過(guò)渡階段。”王靜文稱(chēng)。

消失的46家百億房企

此前一周，融創(chuàng)中國(guó)宣布部分美元票據(jù)未能按期支付利息。

融創(chuàng)中國(guó)在公告中表示，3月以來(lái)，疫情嚴(yán)重影響其重點(diǎn)布局的核心一二線(xiàn)城市，3、4月的合同銷(xiāo)售額同比大降65%，公司流動(dòng)性壓力進(jìn)一步加大。

面對(duì)巨大壓力的房企，并不在少數(shù)。

中指研究院此前發(fā)布的房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，前4月僅有3家房企銷(xiāo)售規(guī)模突破千億，而2021年同期，這一數(shù)據(jù)是9家。

TOP3房企中，碧桂園、萬(wàn)科和保利發(fā)展分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1633.9億元、1380億元和1212億元，但合計(jì)銷(xiāo)售額與2021年同期TOP3房企相比，凈減少達(dá)3001億元。

此外，超百億房企57家，較去年同期減少46家。數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額均值為155.2億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積均值為109.1萬(wàn)平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。

去年爆雷的部分房企的形勢(shì)更不樂(lè)觀(guān)，中國(guó)奧園前4月銷(xiāo)售額下滑了76.81%，新力控股前4月銷(xiāo)售額同比減少了96.3%。

“公司今年以來(lái)日均銷(xiāo)售額只有1億元。”一位房企人士對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，“基本腰斬。”

他坦言，主要是今年以來(lái)，公司幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目所在城市都不同程度遭受了疫情，從而導(dǎo)施工進(jìn)度放緩和售樓處暫停。

“最嚴(yán)重的時(shí)候，曾經(jīng)40多個(gè)售樓處臨時(shí)關(guān)閉。”該人士表示。

另一位一線(xiàn)城市房企營(yíng)銷(xiāo)人士也持有類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，“疫情之下，很多人延緩了出來(lái)看盤(pán)買(mǎi)房的計(jì)劃，而售樓處不定時(shí)的關(guān)閉，更是其中原因之一。”

一家主要布局長(zhǎng)三角的閩系房企工作人員對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，往常公司群里只有項(xiàng)目銷(xiāo)售額過(guò)30億才會(huì)發(fā)喜報(bào)，10億-20億感覺(jué)都不值一提，但今年好多項(xiàng)目甚至售出1套就發(fā)喜報(bào)。

疫情的影響只是一方面，更大的擔(dān)心，來(lái)自于逐漸減弱的市場(chǎng)信心。

“一個(gè)最直觀(guān)的感受就是，今年來(lái)找我咨詢(xún)買(mǎi)房的人明顯少了。”上述營(yíng)銷(xiāo)人士稱(chēng)。

“來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)信心度很低。”西南某房企銷(xiāo)售人員對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。受去年多家房企爆雷影響，今年期房很難賣(mài)掉，客戶(hù)主要的擔(dān)憂(yōu)是無(wú)法按期交房。

“哪怕你打折銷(xiāo)售，都不會(huì)買(mǎi)。”該銷(xiāo)售人士表示。

“受近兩年爆雷事件影響，居民對(duì)期房銷(xiāo)售不信任，也對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售形成拖累。”中國(guó)民生銀行研究院宏觀(guān)研究中心分析。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月份30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。其中，一線(xiàn)城市同比下降47%，26個(gè)二三線(xiàn)城市市場(chǎng)成交同比跌幅擴(kuò)至60%。

接連推出的強(qiáng)心劑

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和市場(chǎng)信心雙下滑的情況下，政策支持的力度正在加大。

5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

這是自2020年8月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革以來(lái)，首次下調(diào)首套房貸款利率下限。當(dāng)日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的通知稱(chēng)，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

在此之前，全國(guó)層面執(zhí)行的利率下限是首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

政策調(diào)整后，按照4月20日發(fā)布的5年期以上LPR測(cè)算，首套房貸利率不得低于4.4%。

也就是說(shuō)，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房時(shí)，利息支出將有所減少。有媒體測(cè)算，以貸款金額100萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，平均每月可減少月供支出約120元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息4萬(wàn)余元。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。同時(shí)，部分省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國(guó)政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。

“這是城市政府、銀行根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和自身經(jīng)營(yíng)策略，做出的差別化、市場(chǎng)化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的特征。”鄒瀾說(shuō)。

此前4月29日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中金報(bào)告指出，本次下調(diào)首套房貸利率下限重點(diǎn)響應(yīng)了政治局會(huì)議“支持剛性和改善性住房需求”這一核心精神。其考慮到部分地方對(duì)“賣(mài)舊買(mǎi)新”和清償首套房貸后再次購(gòu)房等情況執(zhí)行首套房貸政策，本次調(diào)整除明確支持了剛性需求外，也對(duì)改善性需求有所支持。

在5月16日舉行的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，4月份疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成較大沖擊，但這種影響是短期的、外在的，我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，轉(zhuǎn)型升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展的大勢(shì)沒(méi)有改變，穩(wěn)定宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)、實(shí)現(xiàn)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)有利條件較多。

“隨著多地疫情已經(jīng)得到有效控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，擴(kuò)大內(nèi)需、助企紓困、保供穩(wěn)價(jià)、保障民生等一系列政策措施正在顯效，5月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有望得到改善。”